Tiểu luận môn Định giá tài sản Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _______._______ ểu Ti BÀI TIỂU LUẬN ận lu MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ki Đề bài: nh Giải thích những hạn chế của phương

pháp thu nhập tế và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản. Họ và tên: Nguyễn Tuấn Đạt Mã Sinh viên: 1973402011817 Khóa/

Lớp: (tín chỉ) CQ57/19.01_LT1 (Niên chế): CQ57/19.01 STT: 06 ID phòng thi:530 053 0014 HT thi: 202-ĐT Ngày thi: 8/6/2021 Ca thi: 7h30 ểu Ti LỜI CAM ĐOAN ận lu Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu nh Ki tế LỜI MỞ ĐẦU Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản. Đó là sự ước tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do đó, muốn định giá bất ểu Ti động sản người ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp. Có rất nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản. Trước khi chúng ta ận lu nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng phương nh Ki pháp. Trong đó, ta nên chú ý tới những hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản. Từ đó tế em đã chọn đề tài “Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản”. (Trong bài tiểu luận này em sẽ đề cập sâu hơn về mặt hạn chế của các phương pháp.) Hưng Yên, ngày 8 tháng 6 năm 2021 2 A. MỤC LỤC Lời mở đầu Trang 2 Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 4 1. Bất động sản 4 2. Thẩm định giá 4 Chương II THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP 5 1. Cơ sở lý luận và khái niệm 5 2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 6 3. Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập 7 4. Điều kiện áp dụng ểu Ti THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 8 8 ận lu 5. Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thông qua tình huống thẩm định giá bất dộng sản cụ thể nh Ki Chương III THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP 1. Cơ sở lý luận và khái niệm tế CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 11 11 2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 11 3. Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí 13 4. Điều kiện áp dụng 13 5. Phân tích hạn chế của phương pháp chi phí thông qua tình huống 14 thẩm định giá bất dộng sản cụ thể B. NỘI DUNG Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Bất động sản (BĐS) 1.1. Khái niệm Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định. 1.2. Đặc điểm của BĐS ểu Ti Có 6 đặc điểm nổi bật sau: - Cố định về vị trí - Tính khan hiếm ận lu - Tính bền vững nh - Tính ảnh hưởng lẫn nhau Ki - Tính khác biệt tế - Có giá trị lớn 2. Thẩm định giá (TĐG) 2.1. Khái niệm Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 2.2. Các nguyên tắc trong thẩm định giá Có 5 nguyên tắc trong TĐG: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất - Nguyên tắc thay thế 4 .